不動産価格査定の実態と不動産投資の基礎を知ると題して、その特徴や投資する際に注意しておくべきポイント等について、ご紹介していきます。
以前から不動産投資は注目を集めていますが、ここに来て、より注目度が高まっている状況にあります。
不動産というのは、“生もの”であり、ここに投資しておけば絶対大丈夫というものはありません。
少しでも、リターンを得る可能性を高めるために、知っておくべきポイントや特徴があります。
そういった知識を持って経験を重ねていくことで、不動産の醍醐味や魅力に気付いていくので、まずはその第一歩として、本記事をご覧いただければ幸いです。
※この記事は約5分程度で読めます。
不動産の状態と地価を加味 ～価格査定の主な3手法～
不動産の価格査定として行っている方法は、具体的に3つ用意があるとされています。
1.原価法
1つは原価法と呼ばれるもので、現時点で同じ物件を作ることになった場合、最初の状態に戻したらどれくらいの金額が使われるのかを判断して、価格査定が決まる方法です。
現在の物件では、使える素材などは大きく変わっていることになりますが、現時点での価格に置き換えることによって、不動産の価値を確定することになります。
土地の価格ももちろん変わっていますし、素材の価値も変化しているので、同じものを作ったとしたらどれくらいになるかという考え方に基づいて計算されます。
2.収益還元法
続いて、収益還元法という手法が採用されることもあります。
こちらは、物件を貸し出して、収入物件とすることにした場合、どれくらいの価値を持っているかを総合的に判断するものです。
投資用の物件として利用される場合は、こちらを利用して価格を算出することになります。
貸出した時に、どれくらいの金額なら元が取れるのかによって計算される方法で、不動産投資を行う際に、貸出しを前提としている場合に使われることがあります。
3.取引事例比較法
上記の2つの手法で算出できない場合は、3番目に取引事例比較法というものが使われることもあります。
こちらは、古い物件が取引されている時に、その物件と似ているものがないかをチェックして、その価格をそのまま利用して計算する方法です。
同じような大きさの物件で、なおかつ古さも一緒になっているなら、その価格は同じものとして計算しても良いと判断されて、取引事例比較法が利用されることもあります。
ただし、同様のものが見つからない場合は、この計算方法を利用することはありません。
どのような計算方法が利用されるかは、その時の状況によって決められます。
投資目的なら収益還元法が採用されることになり、ごく普通に価格を決めるだけなら原価法が用いられることが多くなります。
それでも価値がわからない場合、取引事例比較法が採用されることもありますが、同じものが近くにない場合や、似た事例が見つからない場合は、原価法に置き換えて何とか算出することになります。
価値が判明した後は、結果的にどういった金額となるかを家主に説明して、最終的に許可が出るようなら売却を決めたり、販売物件として公表したりすることになります。
また、不動産を投資目的で利用している場合、価格が決定された時に納得できない場合は、もう少し期間をおく、もしくは業者自体を変更することで価格が上昇することがあります。
いずれにしても、想定よりあまりにも査定が低い場合は、不動産価格が大幅に下がっているか、業者の査定方法が考えていたものと違うケースが多いと言えます。
物件価値が高い物件と安い物件の違いとは
高く査定を受けることができる物件は、まず新築物件となりますが、ある程度築年数の浅い物件であれば、特に変化することはないと言えます。
ただし、築20年位になってしまうと、査定を下げられることになります。
ですので、高査定を受けるには、ある程度浅い年数であり、不動産自体に問題が起きていないことが明確になることが望ましいです。
不動産自体に耐震性の問題が残っているケースや、騒音などの問題によって平穏な生活が困難であると判断されてしまうと、査定を下げられる要因になり、安い物件となります。
物件価値が上がりやすいケース
価値の高い物件は、落ち着いて生活ができて、それでいて生活にプラスとなる材料が多いケースです。
例えば、商業施設がオープンすることになった場合、その施設から近いところにある物件は、プラスとなる要素が増えることによって価格が上昇します。
土地自体の価格も上がることになりますが、何よりも生活しやすい物件となるので、投資目的で持っていると、大きな利益を手に入れることができます。
これから都市部で良い施設が作られるというケースや、有名な施設の完成が予定されている箇所は、将来的に査定が跳ね上がることもあるでしょう。
もう1つは、社会的事業が行われることが予想される箇所で、今後利用されるケースが多い場所、移住したい人が増えると予想される地域については、価格が上昇することになります。
特に多いのは、新幹線などが開通する場合、新しい駅が作られるといったケースです。
これらの社会的事業が発生すると、その周辺の土地価格が上昇し、物件価値が引き上げられるので、高額物件になるケースも往々にしてあります。
物件価値が下がりやすいケース
ただし、当然、反対のパターンもあり、何も作られることがなくて、郊外から大きく離れている場所、生活に苦労する場所は物件価値が下がり続けることになります。
地方で多く起きている問題で、土地の価格が年々下落することに加えて、商業施設から遠いことや、駅から明らかに遠いなどといった理由によって、年々物件価値が下がってしまうことがあります。
したがって、価格が上がりにくい場所は郊外から離れていて、今後しばらくは特に商業施設や駅が作られないところと考えておけば間違いないでしょう。
最後に、何らかのトラブルによって物件価値が急激に下がることもあります。
特に多いのが震災などの自然災害で、これらが発生しやすい場所について、数年間は不動産査定が大幅に安くなり、価格が下がることになります。
これは安全性の問題に加えて、土地の価格が急激に下がるためです。
特に大地震によって、今後10年間は何が起こるかわからないとされている場所は、物件価値が下がるために注意が必要です。
不動産投資のポイント ～価格査定のいろはを知る～
リターンを得られやすい物件の特徴を知っておくことは、投資のためには重要です。
どのような物件に投資をすれば、リターンを大幅に得られるのか、これはまず都市部であることが第一です。
地方の物件は、下落する可能性があることや、土地の価格が下がってくる可能性が高いと言えます。
なるべく土地の価格が上昇しているところに狙いを絞って、そこで投資をすることを考えましょう。
特に、路線価が高くなっている場所は、リターンを得られる可能性が大幅に高くなります。
続いて、空き部屋などのリスクが低いところを選ぶことが重要です。
これはマンションを狙っている人の投資方法で、空き部屋が増えてしまうと、それだけマンションの価値を下げてしまい、投資金額が返ってこないこともあります。
やはり、居住者がそれほど多くないということは、それだけマンションに問題があると思われるので、価格査定に悪影響が出てしまいます。
高い査定をしている場所は、多くの人が住みたいと思っているところで、移住してくる人の多さなどもあり、空き部屋が出ないケースが増加します。
不動産の利回りにも注目
そして、利回りにも注目してください。
リターンを多く得るには、投資する不動産の利回りがある程度高いものになっている必要があります。
地方は利回りが高いとされていて、都市部は小さいとされる説もありますが、地方は空き部屋の問題が出ることもあり、利回り以前に土地が安くなればどんどん不動産価値が下落してしまいます。
地方では、空き部屋が出てこない都市に近いところ、都市部ではより利回りが大きくて、さらに価値の高い物件への投資が重要になります。
リターンを増やしたいと思っているなら、安い物件を購入することが近道です。
元々の物件価格が安いことで、リターンが増えてくることもあります。
今後、駅ができそうなところ、何か商業施設が建てられる予定のあるところ、さらには多くの観光客が望めそうな地域などは、元々の安い物件から大きなリターンを得られることもあります。
このように、イベントや状況によって大きな利益が生まれる可能性があるならば、安い物件を購入するメリットは十分にあります。
投資をすることによって、得られる利益は不動産によって変わってきて、場合によってはマイナスで終わってしまうこともあります。
リターンを増やす時は、まず物件が使われること、もしくは物件価格上昇の可能性があるところを狙います。
地方を調べてみるとわかりますが、商業施設の状況や新しい路線の登場によって、不動産の価値が上昇することも多々あります。
あとは、物件は使われることが前提なので、使われないようなものに投資するくらいなら、もっと多くの人が使ってくれる不動産を狙っていくのが良いでしょう。
まとめ
不動産の価格査定の実態や、査定によって高い価格がつく物件や低い価格がつく物件の違い、不動産投資のポイントなどについてご紹介してきましたが、いかがでしたでしょうか。
不動産というのは奥が深いものであり、投資にしても、始めてみるときりがないと言えるでしょう。
それぐらい、日々の状況やニュースによって、地価が変動したり、不動産価格が変動したりします。
いかに費用対効果を高めるかという点において、今回ご紹介したような、高価格がつきやすい物件の特徴は最低限頭に入れておくと良いでしょう。
上級者になると、さらに細かい視点にまで目を向けて、不動産価格に注目していますが、まずは本文で取り上げた内容を頭に入れておくことが、最低限必要な考え方と言えるでしょう。
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