当サイトの名前は「不動産やさんのサイネージ」ですが、そもそも不動産やさんとはどのような仕事をしているかご存知でしょうか？
このブログを読まれている皆さんは、不動産屋へ物件を登録しようとしている大家さんもいらっしゃるかもしれませんし、デジタルサイネージ(電子看板)に何かしらの関心がある方かもしれません。
不動産などの仲介業での利用者との関わり方、宣伝方法といったものを知ることで、自身の住宅投資や仕事においても役立てられる面が見つかることもあると思います。
不動産関係のお仕事をされている方や、これから不動産を開業しようと考えている方は、自身の業界についてのおさらいや、チラシ・デジタルサイネージのような宣伝チャンネルとの関わりという視点から、改めて不動産ビジネスについて考えてみてはいかがでしょうか。
不動産屋って実際何をしてるの？
「不動産」とは、土地や物件などの定着物のことを指し、パソコンや家具のような動産以外のもののことを言います。
不動産屋と一口に言っても、様々な種類のものがあります。
駅のすぐ近くにあり、地上だけでなくビルの階上にあるものや、不動産屋のある周辺地域に密着して多くの物件を管理するものなど、多くの種類があります。
ビジネスの構造について大まかに言うと、「利益＝売上－費用(原価・経費など)」という関係になっています。
この売上につながるのが、不動産の仲介(媒介)による手数料収入で、費用は人件費やチラシの印刷などがあたります。
不動産仲介会社は、マンションや住宅などの物件情報を求めてお店に来た顧客と、住宅を販売する大家を結びつけることで双方から手数料を得ます。
なお、仲介手数料は大家、顧客からそれぞれ1カ月分が相場となっています。
不動産屋を利用することによって、顧客の側は、
- 物件の周辺環境の調査をする手間が省ける
- 下見の日程調整や現地案内をしてもらえる
- 家賃や売買価格が適切かを判断してもらえる
というようなメリットがあります。
一方で、大家の側は不動産屋へ物件を登録することで、以下のようなメリットがあります
- 物件を査定して販売額、家賃提案
- 物件の契約書などの書類作成
- 家賃支払いなどの決裁の対応
- 瑕疵(雨漏りや白アリ等)があったときの責任期間の設定・責任の担保
- その他にトラブルや損害が発生した場合の解決サポート
- チラシやインターネットなどを通じた宣伝
住宅の販売や契約以外でもリフォームの紹介、店舗での電話対応や顧客に物件の詳細情報の説明などもしており、情報量がとても多くなります。
また、ここで説明しているのは不動産仲介についてですが、管理業務やサブリースという形態もあります。
不動産管理業務とは、不動産会社が大家と管理業務委託契約というものを結んで、顧客と物件の管理委託契約を交わし、苦情対応や入居者の管理、物件の清掃など、建物全体の管理維持を行うことで管理委託料を収入源とするものです。
サブリース(家賃保証制度)業務では、大家から住宅を一括で借り上げて、通常より安く家賃を支払い、その物件で顧客と契約を結びます。
この二つの業態では、大家側の手数料は一般的に不動産仲介よりも高くなるものの、管理や契約、法手続きなどの手間が省けることがメリットと言えます。
ここまで見てきたように、いずれの業態にしても、大家⇔不動産屋⇔客という三者のステークホルダー(利害関係者)が存在し、その中で大家向け、顧客向けそれぞれに対応して営業や取引を行う構造となっています。
現在はネットで物件を調べて手続きを進め、直接物件を下見するという形のサービスもありますが、やはり不動産屋へ行って物件情報の収集や契約書の締結などを行うことが一般的でしょう。
大家さんとお客様の双方に魅力的なサービスへ
大家など賃貸・販売用の投資物件を持っている人は、自分が所有している物件を利用してもらうことで収入を得ます。
利用者と契約するためには、まず物件の存在を知ってもらう必要があるので、大家はどこかの不動産屋へ物件を登録します。
その後、不動産屋を通して契約が結ばれた場合には、不動産屋へ仲介手数料を支払い、物件を利用してもらうことで賃料等を受け取ります。
自身の所有する物件の中に空室で利用されていない部屋が多いと、その分賃料を受け取ることができないので、大家さんは契約を増やすために登録する不動産会社を選びます。
店舗によって、営業スタイルなども様々なので、そこで店舗同士の取り合いが発生します。
つまり、大家側は多くのお客様が日々訪れて物件を契約している不動産や、自分の物件を売るためにしっかりと宣伝を行ってくれる不動産に登録しようと思うのです。
具体的には、従業員のやる気や店舗の位置、広告媒体(チラシや看板、店内の資料など)等から判断されるでしょう。
場合によっては、追加の手数料を支払ってでも、宣伝に力を入れてもらうこともあるようです。
とはいえ、人口減少によって住宅の需要が減っていることや、古いものも含めると住宅が供給過剰となっている状況で空室数は増加しており、大家さんにとって以前よりも厳しい状況になっていると言えるでしょう。
不動産屋にとっても、利用者全体の減少や物件が売れずに広告を紙媒体で何度も更新すること、ホームズやアットホームのようなインターネットサイトへの物件掲載期間を長くするということは費用がかさんでしまうため、望ましくありません。
物件情報の共有に関して、現在は不動産会社のみが利用できる「レインズ(REINS)」をもとに、それぞれの不動産会社はほぼすべての物件情報を持っています。
他の不動産会社に登録されている物件を、自分の会社で販売した場合は顧客からの仲介料は受け取りますが、大家側は自身が登録している不動産会社へ支払います。
そこで、不動産仲介業では、収入を増やすために自分の店への登録件数を増やして、お客様へ対しても同様にアプローチをかけていく必要があります。
大家さんが、「他でなくこの店に物件を登録したい！」と思うような物件情報の提供方法を整備していくことと、お客様が「このお店に入ってみよう！」と思うような店舗づくりを進めることが大切でしょう。
不動産屋で掲載する看板やチラシのリスク
かつては店の外に、立て看板や人通りのある場所に看板を置いている不動産屋も多かったと思いますが、最近は規制が厳しくなり撤去する店舗も増えています。
看板等を立て続けていると、場合によっては罰金を科せられるケースもあります。
これはビラの貼り付けも同様で、許可のない他社の掲示板や電柱などへ張るのは違法です。
すなわち、全体の需要は減っているにも関わらず、従来のやり方での宣伝が行えなくなってきているのです。
そのような状況でも、多くの物件情報を掲載しようと店の窓ガラスを埋め尽くすほどビラを張る不動産屋も多いですが、そのことによって店内が見えにくくなってしまい、お客様は入りにくく感じている可能性もあります。
顧客を増やそうとして行っていることなのに、店内に来るお客様の数、ひいては物件を登録しようとする大家さんを遠ざけてしまう恐れがあるのです。
この点に注意しながら物件情報をPRしていくことが大切で、そこでデジタルサイネージが一役買います。
詳細については、当サイトの導入事例や他のお役立ちコンテンツの記事をご覧下さい。
まとめ
不動産のビジネスモデルの概要について、主に不動産屋の視点から説明してきましたが、いかがでしたでしょうか。
このように書くと、不安に感じる大家さんや不動産屋もいらっしゃるかもしれませんが、お客様へのアプローチの仕方を変えることで販売拡大の余地は十分にあると言えます。
特に、不動産仲介会社にとって重要なのは他の店舗との差別化なので、そこで差をつけられると大きな効果があるでしょう。
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おわりに
弊社では、不動産やさんのサイネージと題して、不動産向けのタッチパネルシステムをご提供させていただいております。
ハードウェア・ソフトウェア・コンテンツともにワンストップにてご提供しておりますので、興味がございましたら、ご連絡をいただけますと幸いです。
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不動産やさんのサイネージ資料
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