一定程度資金が溜まった段階で投資を行いたいと考えたとき、不動産投資も一つの候補として上がってくる投資方法でしょう。
その不動産投資にも、様々なリスクがあるので、そういったリスクを多少なりとも頭に入れておくことで、リスク回避につなげることができます。
本記事では、具体的なリスクと回避策についてご紹介していきます。
不動産投資を考えている人や実際に投資を行っている人も含めて、改めてそのリスクの概要と回避策についてご理解いただければ幸いです。
物件購入時の様々な費用や瑕疵(かし)などのリスク
不動産投資では、やり方次第では大きな利益が期待できます。
所有者によっては、年利5％前後を確保できていることもあります。
しかし、投資を行う際には、様々なリスクがあることを忘れてはなりません。
物件購入時のリスク
リスクが生じるタイミングは3回あって、まず物件を購入する時です。
当然ですが、投資によって利益を生み出すためには物件の購入が必要となります。
購入の際には、様々な費用が生じます。
まず、物件の仲介手数料です。
必ずパーセンテージで表記されていますが、それは物件の購入価格によって異なります。
200万円以下なら手数料5％で、400万円を超えるなら3％などといった具合です。
ただし、どこかの会社を通したわけではなく、オーナーから「直接」購入した場合は、その手数料は発生しません。
税金に関するリスク
続いて、税金に関するリスクについてです。
物件を購入した時は、印紙に関わる金額支払いが必要となります。
それも物件価格によって異なり、基本的には販売価格が高い物件ほど、印紙税も高めになってきます。
それと、購入した物件が自己保有物であることを証明するための、様々な登記の税金も発生します。
固定資産税も払う必要がありますし、不動産所得税などもあります。
どちらもパーセンテージによって表記される税金で、物件のタイプを問わず必ず払うことになります。
依頼料金やローンの保証料に関するリスク
3番目に、専門家に依頼した時の依頼料金やローンの保証料があります。
また、多くの方が見落としがちなのが、保険料です。
万一の事態が発生した時のために、基本的には火災保険などに入る必要があります。
もちろんその際には、所定の料金を支払うことになります。
ただし、保険の加入は任意なので、この支払いは必須ではありません。
このように、物件購入時には様々な費用が生じます。
その費用支払いがリスクの1つになるわけですが、それに加えてクレームリスクもあります。
そもそも不動産物件は、必ずしも問題が無いとは限りません。
いわゆる瑕疵が生じた物件も散見されるのが現実です。
例えば、害虫被害が生じやすい不動産物件もありますし、雨漏りが発生しやすい建物なども存在します。
その他にも耐震性に問題がある住宅など、状況は様々です。
誰かがその物件に住んだ後に、それらの問題が発覚するケースもあります。
そして、大きなクレームが生じるリスクも、可能性としてはあるわけです。
ただし、そのようなリスクは、上述の保険によって回避できることもあります。
そもそも問題がある物件を購入しないこと自体が重要です。
後になってクレームが生じるくらいなら、かえって購入しない方が良いことも多いです。
ですので、物件を購入する段階で、その物件で本当に問題ないのか、よく見極めることも大切です。
物件を保有した時の様々なリスク
第1段落でご紹介したのは、物件を買ったタイミングでのリスクです。
それに加えて、物件を保有した時にも様々なリスクがあります。
入居者確保の困難のリスク
例えば、入居者確保の困難に関するリスクがあります。
物件を用いた投資では、基本的には家賃収入が大きな収入源となります。
ところが、その住居などに対して、誰も居住しなければ家賃収入は入ってきません。
上述の購入費用も生じる他、物件の管理費なども生じるので、いたずらに維持費用だけがかかってしまうこともあります。
家賃滞納のリスク
また、入居者を確保できても、それで安心ではありません。
入居者から、賃料等を回収する必要があります。
ところが、何かしらの事情があって、賃料を支払うことが難しくなる居住者もいないわけではありません。
もちろんそれでは、赤字になってしまう可能性があるでしょう。
後述しますが、これには防止策もあります。
物件価格下落のリスク
物件価格の下落に関するリスクもあります。
そもそも建物を用いる投資では、最終的には物件売却が行われることもあります。
例えば、4,000万円で購入した物件が8,000万円で売却できれば、単純計算で4,000万円の利益になります。
しかし、それは物件価格が上昇した時だけの話です。
もちろん物件価格は、必ずしも上がるとは限りません。
反対に下がってしまった場合、大赤字になってしまう可能性もあります。
天災のリスク
その他にも、天災に関わるリスクがあります。
そもそも不動産物件というのは、常に自然と接することになるでしょう。
時には大地震が発生して、物件全体が壊れてしまう可能性もあります。
その他にも、雹害(ひょうがい)なども意外と深刻です。
氷の塊が落下してきて、物件に何らかの損傷が生じてしまうこともあり得るでしょう。
また、地震による津波なども、心配の種と言えます。
借金のリスク
借金のリスクもあります。
上記のような様々な天災対策のために、リフォームを行うこともあるでしょう。
ただし、それで負債を抱えてしまえば、後々になって支払いに苦労する可能性もあります。
このように、物件を保有した時には様々なリスクがあるのですが、やり方によってはそれらを回避することもできます。
例えば、2番目にご紹介した家賃滞納のリスクについてですが、所定の会社に任せてみる方法があります。
いわゆるサブリースなどのサービスを用いると、その回収を代行してくれることもあります。
また、手数料はかかりますが、中には家賃保証サービスなども存在します。
物件の価格下落に関してのリスクについてですが、これは学習によってカバーできることもあります。
そもそも物件が上昇するか下落するかは、知識や経験次第で見極められることもあります。
正確な分析ができれば、下落しそうになる前に、物件を売却することもできるでしょう。
様々なリスクはありますが、予測できるスキルを身につけることによって回避できるケースも多々あります。
物件を最終的に売る時の様々なリスク
第2段落でも少し触れましたが、保有した物件は最終的には売却することもあります。
上述の4,000万円の例が、その1つです。
しかし、その際にも様々なリスクが存在することを忘れてはなりません。
上述のように、物件を購買する際には様々な手数料が生じることになります。
パーセンテージになっていますが、物件価格が高くなると、その料金も軽視することはできないでしょう。
手数料は物件を売却する時にも生じます。
どの位の手数料になるかも、やはり売却の担当会社によって異なります。
高額な手数料を取る会社もあれば、そうではない会社もあるので、できるだけ低額な手数料の会社を選ぶのが望ましいでしょう。
税金に関しても、上記の印紙などを含め、抵当権や譲渡所得などに関わる税金が存在します。
また、物件の売却は、様々な専門知識も求められます。
物件オーナーとしては、その知識習得の手間を省くために、司法書士などに相談することもあります。
もちろん、専門家に依頼をした時には、所定の料金支払いが生じることになります。
また、意外と軽視できないのが、金融会社に対する繰り上げの手数料です。
物件売却を行う際には、残額を一括返済するケースが目立ちます。
ところが、その手続きを行うと、所定の手数料が生じてしまいます。
それがまとまった金額となることもあるので、要注意の手数料と言えます。
しかし、これらのリスクは、物件購入時にある程度回避することができます。
中には繰り上げの手数料が生じない金融会社もあるので、契約時に手数料のかからない金融業者を選べば問題ありません。
ですので、物件購入時の業者選びは重要です。
また、物件を売却する時のタイミングには注意を払う必要があります。
と言うのも物件価格は、刻一刻と変動するからです。
状況によって、値動きが激しくなることもあります。
わずか数ヶ月で物件価格が2倍以上変化することもあります。
つまり、投資のために売却をする時には、早めにアクションを起こすことも大切です。
のんびりしていると、物件価格が下落して、売却のタイミングを逃してしまいかねません。
このように、不動産投資を行う際には、とかく様々なリスクがあります。
それらをイメージすると、投資はやや恐ろしいことのように聞こえるかもしれません。
しかし、これまでご紹介してきたように、やり方次第でリスクを防止できることもあるのです。
適切な業者を選んでおけば回避できることも多いですし、適切な保険商品に加入をしていれば、天災リスクなども最小限に抑えられることもあります。
結局それらのリスクは、自身の知識によって回避できることが多いです。
投資関連の会社では、随時リスク管理に関するセミナーも行っています。
後々の問題を回避したいと考えている場合、そのようなセミナーに参加するのも一手です。
まとめ
不動産投資に関する様々な種類のリスクと、それらに対する回避策をご紹介してきましたが、いかがでしたでしょうか。
不動産投資は身近に行われているものであり、投資をして資金を増やしたいと考える人にとっても、手を出しやすい種類の投資と言えます。
それだけに、不動産投資を行う際は正しい知識をもとに、適切な業者選定を行って投資をすることが大切です。
適切な情報を取捨選択するスキルも投資家には求められるので、必要な情報を取得しながら投資を行うと良いでしょう。
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